Fonctionnement de l'assurance emprunteur
pour un prêt immobilier
Fréquemment imposée par la banque octroyant un crédit immobilier, que ce soit pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire, ou pour un investissement locatif (comme dans une SCI), l'assurance emprunteur est une protection assurant à la banque le remboursement total ou partiel (selon les termes du contrat) du capital restant dû en cas de défaut de paiement des mensualités. Bien qu'aucune obligation légale ne la prescrive, la plupart des banques exigent cette assurance des particuliers et des professionnels.
Le contrat d'assurance stipule que la banque bénéficie de la couverture. Ainsi, en cas de décès, d'invalidité ou d'hospitalisation prolongée, la compagnie d'assurance indemnise la banque selon la quotité, c'est-à-dire la part en pourcentage assurée par emprunteur sur le capital total. De cette manière, l'assurance du prêt immobilier peut être perçue comme un moyen de garantir la solvabilité des emprunteurs en cas de sinistre.
En plus de protéger la banque, l'assurance de crédit offre également une protection aux emprunteurs et à leurs proches. En cas de défaillance, la compagnie d'assurance prend en charge les échéances sans affecter les finances de la famille des emprunteurs assurés. Le contrat demeure valide pendant toute la durée de remboursement du prêt et prend fin une fois la dette entièrement remboursée, assurant ainsi une sécurité aux emprunteurs et à l'organisme prêteur.
À noter : l'assurance emprunteur n'est pas exclusivement destinée à couvrir un prêt immobilier. Elle peut également être requise lors de la souscription d'un rachat de crédit (consommation ou immobilier), voire après une demande de prêt personnel.
Quelles options de couverture sont disponibles dans une assurance emprunteur ?
Le contrat d’assurance emprunteur propose diverses garanties, qu'elles soient obligatoires ou facultatives, couvrant différents risques pendant la durée de l'emprunt. Voici un aperçu des principales garanties disponibles, offertes par les assureurs spécialisés et les prêteurs :
Assurance décès (DC) : Cette garantie prévoyance, exigée par la banque, assure le versement du capital restant dû à l'organisme prêteur en cas de décès de l'emprunteur assuré.
Assurance perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : Souvent liée à la garantie décès (DC), elle rembourse le capital restant dû à la banque si l'assuré devient totalement et irréversiblement dépendant, nécessitant l'assistance d'une tierce personne.
Assurance invalidité permanente totale (IPT) : Cette garantie prend en charge le remboursement du prêt immobilier si l'assuré est dans un état d'invalidité permanente totale, l'empêchant d'exercer toute activité professionnelle suite à un accident ou une maladie.
Assurance invalidité permanente partielle (IPP) : Elle garantit le remboursement du prêt en cas d'invalidité partielle, permettant à l'assuré de reprendre une activité professionnelle aménagée.
Assurance incapacité temporaire totale de travail (ITT) : Cette garantie aide l'assuré à rembourser son crédit immobilier en cas d'incapacité temporaire totale de travail due à une maladie ou un accident.
Assurance perte d’emploi : Couvrant la période de chômage, elle s'active lors du licenciement d'un titulaire d'un CDI, excluant la démission et les ruptures de contrats autres que le CDI.
Assurance invalidité professionnelle (IP) : Réservée aux professionnels du secteur médical, elle assure le remboursement du prêt en cas d'incapacité permanente et définitive d'exercer l'activité professionnelle.
Quels éléments définissent un contrat d'assurance emprunteur ?
En plus des garanties obligatoires et facultatives, d'autres modalités spécifiques sont examinées lors de la souscription d'un contrat d'assurance emprunteur. Ces particularités peuvent significativement influencer les conditions de prise en charge en cas de sinistre.
La part assurée par chaque co-emprunteur
Fixée à 100 % pour couvrir la totalité du prêt immobilier, la quotité d'assurance emprunteur varie selon le nombre d'emprunteurs, représentant le pourcentage du capital restant dû pris en charge en cas de sinistre. Cette quotité peut être répartie entre les co-emprunteurs.
Pour un emprunteur unique, un contrat d'assurance à 100 % est généralement requis par l'établissement prêteur.
Dans le cas d'un prêt impliquant deux emprunteurs, plusieurs options sont disponibles, tant que les deux parts atteignent au moins 100 %. Par exemple : 50-50, 40-60, 30-70... Opter pour une couverture maximale en souscrivant à 100 % par emprunteur, soit une quotité de 200 %, est possible. L'essentiel est de sélectionner une quotité d'assurance adaptée aux revenus du foyer.
La période de franchise et le délai de carence
En ce qui concerne l'assurance de prêt immobilier, le délai de franchise débute dès la déclaration du sinistre (perte d'emploi, accident, hospitalisation, etc.) et se prolonge jusqu'à ce que l'assureur prenne en charge le remboursement.
Il s'agit d'une période d'attente permettant à la compagnie d'assurance de recueillir des informations sur le sinistre afin de définir les conditions d'indemnisation. Généralement fixé à 90 jours, le délai de franchise peut varier en fonction des contrats et des types de sinistres.
Quant au délai de carence d'un contrat d'assurance emprunteur, il commence dès la validation du contrat par l'assureur. Cette période correspond au laps de temps pendant lequel aucune garantie du contrat n'est activée, même si les assurés continuent de verser leurs cotisations.
Le délai de carence varie généralement entre 1 et 12 mois en fonction des garanties incluses et des clauses contractuelles.
La limite d’âge
Juridiquement, il n'existe aucune restriction d'âge pour la souscription d'un contrat d'assurance de crédit immobilier. Cependant, les emprunteurs seniors de plus de 65 ans peuvent se heurter à des obstacles pour assurer leur prêt contre les risques liés au décès ou à la perte totale et irréversible d'autonomie, les principales garanties offertes par une assurance emprunteur.
Néanmoins, les emprunteurs seniors ont la possibilité d'envisager la convention AERAS, un dispositif visant à faciliter l'obtention d'une assurance de crédit immobilier en cas de problèmes de santé graves ou en raison de l'âge avancé.
Courtiz peut vous assister dans cette démarche afin que votre opération de crédit soit correctement assurée à un tarif plus équitable. Opter pour cette prestation, essentielle pour bénéficier des conseils d'experts, constitue le choix le plus judicieux.
Les exclusions de garantie
L'assurance emprunteur, visant à sécuriser le capital prêté par la banque en cas de défaut de remboursement, ne s'étend pas à toutes les éventualités. Le contrat peut comporter des clauses d'exclusion, notamment en cas de risques spécifiques. En d'autres termes, si un sinistre n'est pas couvert, la compagnie d'assurance ne remboursera pas le capital restant dû.
Afin d'éviter une situation où une garantie ne serait pas couverte par le contrat, il est possible de négocier une surprime. Dans ce cas, l'assuré bénéficiera d'une couverture, mais il devra payer une prime d'assurance mensuelle plus élevée.
Économisez jusqu'à plusieurs milliers d'euros sur votre assurance crédit !
Bon à savoir :
Quels types de contrats existent pour l'assurance emprunteur immobilier ?
En général, on distingue deux types d'assurance emprunteur : l'offre collective proposée par la banque financière du projet immobilier ou les offres individuelles des assureurs concurrents. En tant que courtier en assurance crédit, Courtiz peut explorer la meilleure offre auprès de plusieurs assureurs en une seule demande. Explorons le fonctionnement de chaque type de contrat.
Les critères de la loi Lagarde pour assurer son prêt immobilier avant de signer l'offre de prêt
Depuis la mise en place de la loi Lagarde en juillet 2010, un emprunteur sollicitant un crédit immobilier, un crédit à la consommation, voire un rachat de crédits, peut choisir de souscrire l'assurance auprès d'un autre établissement que sa banque (directement auprès d'une compagnie ou éventuellement par le biais d'un courtier en assurances).
Opter pour un intermédiaire différent pour assurer l'emprunt permet de profiter de la concurrence et d'obtenir une offre plus avantageuse en termes de coût. Idéalement, la délégation d'assurance doit être mise en place lors de la demande de financement, ce qui permet de gagner du temps dans les démarches et de signer un contrat de couverture avant la mise en place du crédit.
Loi Hamon et loi Lemoine : les étapes pour modifier son assurance après la validation du prêt immobilier
Dès la signature du contrat de crédit, la loi Hamon permettait à l'emprunteur de changer d'assurance dans les 12 mois suivants.
En février 2017, l'amendement Bourquin a introduit la résiliation annuelle de l'assurance-emprunteur. Cette loi permettait, après la première année, de changer de contrat à chaque anniversaire du prêt. Depuis 2018, la résiliation annuelle était rétroactive pour tous les contrats existants.
Enfin, la loi Lemoine autorise actuellement la résiliation à tout moment. Cela signifie que l'emprunteur n'est plus contraint de respecter une période spécifique pour demander le changement d'assurance de prêt. Cette nouvelle règle vise à simplifier les démarches, encourageant ainsi les assurés à explorer la concurrence pour améliorer leur pouvoir d'achat.
Quelle est la méthodologie pour évaluer les coûts des primes d'une assurance crédit ?
Le montant de l'assurance pour un prêt immobilier est déterminé en considérant les paramètres de remboursement (durée et montant emprunté), les garanties choisies, l'âge de l'emprunteur, sa condition physique, et les risques associés à ses activités professionnelles et de loisir, susceptibles de générer des frais additionnels.
L'enquête médicale visant à évaluer la santé de l'emprunteur
Grâce à son questionnaire médical, l'assureur évalue le risque médical en considérant l'état de santé et l'âge de l'emprunteur, tant au moment de la souscription du prêt que lors de son échéance, pour déterminer la prime d'assurance, qu'elle soit fixe ou variable. La profession exercée (comme policier ou agent de sécurité) et les activités potentiellement risquées sur le plan personnel peuvent entraîner une surprime, de même que pour les emprunteurs ayant des antécédents médicaux.
La convention AERAS facilite l'accès au crédit pour les personnes ayant été touchées par des maladies graves telles que le cancer. Pour compenser le risque accru de décès avant la fin du remboursement, la cotisation d'assurance est souvent majorée. Cependant, les anciens patients atteints de cancer, ayant terminé leurs traitements depuis au moins 5 ans, bénéficient du droit à l'oubli, selon la loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022.
Les conditions du crédit immobilier à protéger
La cotisation d’assurance varie en fonction du montant du crédit, des garanties sélectionnées, et du pourcentage de la quotité. Par exemple, l'emprunteur principal peut assurer la totalité du prêt à 100%, ou le montant peut être partagé entre deux emprunteurs (50% chacun), à condition de garantir au moins 100% du financement.
Il est important de noter que le coût de l'assurance augmente proportionnellement avec le niveau de quotité, la durée du remboursement, et le montant du capital emprunté.
Le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA)
Il est facile d’évaluer le coût total des échéances d’une assurance grâce au TAEA (taux annuel effectif de l’assurance). Ce taux peut augmenter suivant le montant emprunté, la durée de remboursement, l'âge de l'emprunteur et aussi selon le niveau de risque diagnostiqué après la complétude du questionnaire médical.
L'offre de contrat doit systématiquement mentionner le TAEA, cela permet à l'emprunteur de pouvoir comparer facilement plusieurs propositions.
Quelle assurance emprunteur offre les tarifs les plus avantageux ?
Pour obtenir l'assurance emprunteur la plus économique, il est vivement conseillé de comparer les devis proposés par différents assureurs, chacun ayant ses propres critères. Cette recherche peut être confiée à un courtier en assurances tel que Courtiz, qui vous fournira rapidement un comparatif d'offres pour assurer votre opération au meilleur prix.
Par ailleurs, les primes d'assurance les plus abordables sont souvent offertes aux profils suivants :
• Emprunteurs jeunes, en bonne santé, avec des situations financières et personnelles stables ;
• Assurés exerçant des professions non à risque et pratiquant des loisirs sans danger ;
• Personnes bénéficiant d'une stabilité professionnelle avec des revenus élevés (cadres, CSP +, fonctionnaires...) ;
• Clients des assureurs concurrents de votre banque.
En général, les contrats proposés par les banques prêteuses sont onéreux car les garanties sont mutualisées. Pour profiter d'une offre sur mesure et plus avantageuse, il est judicieux de considérer l'assurance de la concurrence grâce à la délégation d'assurance. Il est possible de déléguer un contrat avant ou après la signature d'une offre de prêt immobilier.
Comparateur en ligne : Comment sélectionner judicieusement un contrat d'assurance emprunteur ?
Avec l'ouverture à la concurrence dans le domaine des assurances pour les crédits immobiliers et à la consommation, les professionnels rivalisent avec des offres très compétitives. Avant de vous engager, il est essentiel de comparer les critères et les devis, que vous pouvez obtenir gratuitement grâce à l'expertise de Courtiz, afin d'identifier l'offre la moins onéreuse. Le TAEA constitue un outil de comparaison permettant de sélectionner la couverture la plus avantageuse.
Bien que le montant des primes soit indubitablement crucial pour le pouvoir d'achat d'un foyer, il est également essentiel de veiller à ce que le contrat offre une protection adéquate. Il est donc nécessaire de comparer les différentes garanties proposées par chaque assureur.
N'hésitez pas à effectuer plusieurs simulations d'assurance emprunteur sur le site internet de Courtiz. Alors que la démarche peut être ardue et technique en solitaire, l'expertise d'un intermédiaire tel que Courtiz peut faciliter la compréhension de chaque proposition des assureurs partenaires, vous permettant ainsi de choisir celle qui convient le mieux à votre foyer.
À quel moment est-il possible de résilier et de changer son assurance emprunteur ?
Il peut être avantageux de comparer les offres du marché, car les contrats bancaires ne sont pas toujours les plus économiques. En optant pour des contrats concurrents, on peut réaliser des économies significatives, parfois de plusieurs milliers d'euros pour assurer le montant emprunté.
Courtiz peut vous accompagner dans cette démarche, que ce soit avant la signature du crédit ou après, grâce à la délégation d'assurance. Il est recommandé de ne pas attendre les dernières années du prêt pour effectuer un changement, car agir tôt permet d'obtenir des tarifs plus avantageux.
Grâce à la loi Lemoine, tout emprunteur a désormais le droit de résilier son contrat d'assurance de crédit immobilier à n'importe quelle date pour en souscrire un nouveau. Les délais contraignants qui existaient auparavant ne sont plus en vigueur. Depuis le 1er juin 2022, la résiliation infra-annuelle est possible pour les emprunteurs assurés à partir de cette date. Depuis le 1er septembre 2022, le changement à tout moment est applicable à tous les contrats en cours, quelle que soit leur date de souscription. Cette flexibilité facilite les demandes de résiliation ou de délégation, avec l'aide de Courtiz.
Avant l'entrée en vigueur de la loi Lemoine, ce sont la loi Hamon et l'amendement Bourquin qui régissaient les conditions pour changer d'assureur. Deux modalités étaient à respecter pour déléguer son contrat d’assurance :
Envoyer une lettre de résiliation d’assurance de prêt à sa banque au minimum 2 mois avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.
Apporter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat d’origine renseignées sur la Fiche d’information standardisée (Fis), qui est fournie gratuitement par la banque. Cette règle d'équivalence est toujours d'actualité avec la loi Lemoine.
